El mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del
blanqueo de capitales. En el primer bimestre del año, las escrituras en
la ciudad de Buenos Aires crecieron casi un 70% respecto del mismo
período de 2016, según datos del sector que serán dados a conocer la
semana próxima.
En las inmobiliarias estiman que el mes pasado se cerraron más de 3050
actos. Con esa cifra, el período enero/febrero alcanzó las 6500
operaciones de compra, una magnitud no tan lejana a las 9000
escrituras, el número que según los operadores se manejaba en la época
de oro del sector, a principios de la década pasada. En el mismo
período de 2016, por ejemplo, no se alcanzaron las 4000 escrituras.
El sector inmobiliario viene de uno de sus peores años
El año pasado surgieron las primeras señales alentadoras: se firmó un
20% más de escrituras que en 2015.
En el mercado inmobiliario ya hablan de recuperación. Reconocen que,
una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el
procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a
comprar propiedades.
"Antes invertían en negro en un bono que les daba 6% de rentabilidad y
lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar
impuestos por 35%, entonces miran opciones que estén exentas", explica
Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la
revitalización de tierra. Para quienes no vivan de comprar y venderlos,
los inmuebles están exentos de ese 35 por ciento.
Los primeros en reaccionar fueron los que tenían dólares en el colchón.
Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería
dejar los dólares seis meses "pisados" en el banco. Una parte compró,
otra prefirió esperar. "Se firmaron boletos de compra-venta que se
cerrarán cuando retiren el dinero de los bancos", explica Alejandro
Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una
mayor actividad de escrituras en los próximos meses.
En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el
dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos
que por las ganancias, habían demorado las decisiones de inversión.
A pocos días del 31 de marzo, fecha en que cierra el blanqueo y en la
que también vence el plazo para declarar una propiedad con una multa
del 5% de su valor, se espera una mayor cantidad de inmuebles
blanqueados que de cash. "El 90% del monto que supere los US$ 100.000
millones blanqueados hasta diciembre serán propiedades", anticipa
Noguer, Se refiere a las unidades que los argentinos tenían sin
declarar en Miami o Punta del Este, y que también tendrán un impacto en
el mercado inmobiliario local. En el sector están convencidos de que
muchos de esos propietarios venderán sus inmuebles para comprar en la
Argentina.
Respecto de qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets
promedio no superaron los US$ 180.000, aunque hay casos en los que
aprovecharon el sinceramiento para "estirar" su capacidad de compra y
poder mudarse a unidades más amplias.
Foto: Archivo
Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, los brokers
coinciden en que la recuperación será lenta. "Venimos de niveles muy
bajos de venta. El mercado está saliendo de los peores años de su
historia", afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte
Inmobiliario.
Al efecto blanqueo se suma el de los créditos hipotecarios, sobre todo
en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en las
usadas, que son las que se pueden escriturar.
Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito. El 22% de
las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y
febrero fueron con hipoteca.
En 2016 se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47%
más que en 2015, según datos del Colegio porteño de Escribanos. Si se
toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150%, lo que
prueba el cambio de expectativas. "Durante la administración Kirchner
sólo 6% de las operaciones de la Ciudad fueron con crédito hipotecario,
frente al 26% de la década de la convertibilidad", compara Mario Gómez,
secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).
Desde hace unos meses, los bancos están bajando las tasas -en los
créditos UVA oscilan entre 5% y 7% y los simuladores web están al rojo
vivo. Hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades
trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes.
Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, los bancos
privados prestaron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de
ser otorgado. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las líneas
a 30 años de plazo que ofrecerán los bancos Nación, Ciudad y Provincia
con cuotas de entre $ 4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. "Las tasas
del 3,5% más actualización por CER generarán cuotas por debajo de las
de un alquiler", dice Gómez Picasso.
La disponibilidad que generará el blanqueo y el financiamiento
producirá un "efecto dominó" en la venta, motorizado también por un
cambio en la demanda . "Las líneas de crédito que se lanzaron son para
quienes necesitan una vivienda. Está muy bien que no alcancen para
comprar una propiedad en Recoleta", analiza Gustavo Llambías, de la
Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.
Durante años, en una industria sin crédito, sólo se construyó para
inversores que financiaban a los desarrolladores. Hoy entra en escena
la persona que compra un departamento para vivir y que exige unidades
más accesibles.
La expectativa de un aumento en el precio de los inmuebles es otro
factor que impulsa a la compra. El escenario de mayor demanda, crédito,
disponibilidad por parte de los inversores y un costo de construcción
en su máximo histórico -entre US$ 1200 y US$ 1500/m²-hace impensada una
baja. "Además, un tipo de cambio atrasado y la inflación en pesos
genera que los desarrolladores tengan márgenes muy justos", agrega
Gómez Picasso.
Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo
vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento. Muchos
ofrecen departamentos por debajo del valor de reposición para ganar
liquidez. Esos costos generan una brecha del 33% entre los precios de
los departamentos nuevos y los usados, cuando el promedio histórico era
22 por ciento.
22%
Hipotecas
Es el porcentaje de escrituras que se hicieron en los dos primeros
meses del año con crédito hipotecario. Durante el kirchnerismo, esa
cifra en promedio no superó el 6 por ciento